‘Fairhypotheek’, de hypotheek afgestemd op ieders persoonlijke situatie

one-size-doent-fit-all-fairhypotheek-finno

De basis om te bepalen of een aanvrager de hypotheek wel of niet kan krijgen ligt bij het acceptatiebeleid van een hypotheekverstrekker. Daarmee worden betalingsrisico’s en andere onzekerheden voor de hypotheekverstrekker uitgesloten. Als een consument wordt afgewezen bij de ene, moet hij bij een andere hypotheekverstrekker aankloppen en hopen dat hij daar wel een hypotheek kan krijgen.

Hoe kan het zo zijn dat een hypotheekadvies zo specifiek moet aansluiten op de situatie van de consument en het hypotheekproduct vervolgens zo standaard is?

De hypotheek als statisch obstakel

Hypotheken zijn statische- en standaardproducten met marginale verschillen. Er bestaat genoeg vergelijkingssoftware om productvergelijkingen voor hypotheken te maken. De ene hypotheek biedt een verhuisregeling, de andere boetevrije aflossing en weer een andere een hogere rente omdat de voorwaarden beter zijn.

Als een aanvraag net niet past binnen de standaard hypotheekvoorwaarden kan nog een overrule worden overwogen. Dit is een omslachtig en traditioneel beoordelingsproces.

De Nederlandse hypothekenmarkt bestaat uit zo’n 30 hypotheek labels. De praktijk laat echter zien dat veel adviseurs maar ruim een handvol hypotheek labels adviseert.

Gedrag- en profielgebaseerde pricing

Dell Inc. was een van de eerste leveranciers die de consument online een pc liet samenstellen op basis van zijn wensen, behoefte en werkomgeving. Daarna werd de pc of laptop geassembleerd en was dus klant specifiek met een daarbij passende prijs.

In de verzekeringsbranche zien we initiatieven als Chipwise, Fairzekering en anderen, waarbij de premie van de autoverzekering wordt gebaseerd op het rijgedrag.

Vlak voor dat de kredietcrisis uitbrak waren meerdere hypotheekverstrekkers al een eind gevorderd met een creditscoring. In plaats van enkel een BKR-toets zou een breder financieel profiel van een hypotheekaanvrager worden meegenomen bij de acceptatiebeoordeling. En op basis van het resultaat uit de creditscoring zou de rente worden bepaald. Dit is er nog niet van gekomen tot dusver.

Fairhypotheek

Een “fairhypotheek” werkt twee kanten op, dus zowel de consument als de hypotheekverstrekker profiteren hiervan. Het faire aan een hypotheek moet verder gaan dan zekerheid en risicobeperking van de hypotheekverstrekker.

Wanneer is een hypotheek fair?

  • Een Faire hypotheek is een product dat met zijn kenmerken aansluit op het bijbehorende specifieke hypotheekadvies: dus de consument kiest uit een reeks van opties welke hij wenst en bij hem passen. Die kenmerken vinkt hij aan en daar betaalt hij voor.
  • Fair is dat een product en prijs past bij het profiel van de consument: een mix van de huidige LTV rente-opslagstructuur en hoe verzekeraar De Vereende (voorheen Terminus en Rialto) omgaat met afwijkende verzekerden en situaties.
    • Hoe lager het financieringsbedrag ten opzichte van de waarde van de woning is, hoe lager de hypotheekrente is. De hypotheekverstrekker loopt weinig tot geen risico en hoeft dus geen risico-opslag in de rente door te berekenen.
  • De Vereende accepteert doelgroepen die bij andere verzekeringsmaatschappijen niet worden geaccepteerd. Wel tegen hogere premies, misschien andere voorwaarden en soms moet vooruit betaald worden. Maar de verzekering past tegen specifieke voorwaarden en prijs. Zo kan het in geval van een hypotheekaanvraag zijn dat een startende horeca- ondernemer tijdelijk een hogere rente betaald ten gevolge van een betalingsrisico-opslag. Na gebleken bestendigheid kan die opslag dan weer vervallen.
  • Fair is dat het product en de prijs past bij een gezonde sociaal maatschappelijke en volhoudbare omgeving. Zo kan de rente (prijs) mede worden afgestemd op de duurzaamheid van de woning. De duurzaamheid komt ten goede aan ons ecosysteem en dat ziet de consument terug in een gunstige rente. Energie neutrale, duurzame woningen binnen een hypotheekportefeuille zijn bovendien voor hypotheekverstrekkers een waardevaste garantie.

Ook kan de hypotheek een reversed component bevatten zodat de consument de (over)waarde in de woning kan gebruiken voor zijn pensioen-aanvulling.

Zo’n hypotheek geeft een nieuwe concurrentie dynamiek op de markt. Het uitleggen en de handen ervoor op elkaar te krijgen bij derde funding partijen zal een flinke klus zijn. Past ook vast niet lekker in de bestaande software.

Welke hypotheekaanbieder pakt als eerste de actie op om een fairhypotheek aan te bieden? Ik bedoel niet verschillende standaard labels, maar één-hypotheek-die-altijd-past.

3 antwoorden
  1. rob.goedhart@ziggo.nl'
    Rob Goedhart zegt:

    Deja vu. Stapte in 2008 over van Consumentenbond naar Ordina om aan een adviessysteem te werken dat precies dit soort ‘constructies’ zou kunnen ontwerpen. Keurig op maat gesneden voor de consument. Maar een van onze vier grootbanken was lounching customer. En die brandde het systeem volledig af. Veel te adviesgevoelig. En het zou de vlotte verkoop van hypotheken te veel in de weg zitten.

    Maar goed, het denken schrijdt voort. De hypotheken van nu zijn ook niet meer zo moeilijk als die van 8 jaar geleden (door wegvallen KEW en SEW) Dus wie weet breken er nog eens mooie tijden aan voor de consument.

    Beantwoorden
    • Arie Blokland zegt:

      Het is een kwestie van de nek uitsteken om de fairhypotheek aan te bieden. En technisch moet het zijn in te regelen. Maar dat is ten opzichte van de huidige standaard acceptatievoorwaarden wel even wat werk en investering. Of heb je het nog op de plank liggen uit 2008? Toch heeft ieder zelfrespecterend bedrijf sociaal maatschappelijke-, duurzaamheids-, en klant-centraal doelstellingen in hun strategische plannen. Daar zou zo’n product toch op aan moeten kunnen sluiten. Bovendien zet je dan gelijkertijd marketingtechnisch ook wel wat revolutionairs in de markt. Maar of dit allemaal de bedoeling is van de geldverstrekkers? Jij, ik en velen met ons juichen het in ieder geval dus toe.

      Beantwoorden
  2. contact@hetadvies.nl'
    Bart Hermanussen zegt:

    Interessante materie. Vraag me alleen af waarom dit bij een traditionele geldverstrekker zou moeten beginnen. Is hier niet een platform voor te maken waarop partijen kunnen inschrijven voor een deel van de hypotheek. Dan wordt het risico ook gespreid over meerdere geldverstrekkers. Als in een platform ook nog alles te monitoren is, dan blijven de risico’s laag. Als iemand interesse heeft, dan sluit ik graag aan.

    Beantwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe jouw reactie gegevens worden verwerkt.